招商加盟热线:

2

业精于勤荒于嬉 行成于思毁于随

以“卖”养“买”华侨城的文旅地产困局

作者:admin发布时间:2019-07-11 11:56

  7月2日,华侨城集团宣布对旗下云南华侨城实业有限公司的全资控股子公司云南华侨城置业有限公司50%的股权进行转让,底价7.4亿元。

  6月20日,华侨城A附属公司西安康兴置业有限公司宣布对西安思睿置地有限公司80%股权及相关债权进行转让。资料显示,成立于2019年4月8日的西安思睿是西安康兴的全资子公司,而华侨城A又通过西安沣东华侨城持有西安康兴65.5%的股权。

  向前追溯至6月14日,华侨城集团旗下云南腾越翡翠城有限公司宣布出让其旗下盈江县大盈江玉石城有限公司(下称“盈江玉石城”)的100%股权。资料显示,2018年12月,“盈江玉石城”刚刚竞得了云南省德宏傣族景颇族自治州盈江县2018-022号住宅兼商业地块,土地面积共5.32万平方米,成交价格2489.9万元。

  自2015年宣布淡化地产业务向“文化+旅游+新型城镇化”运营模式转型以来,华侨城就一直急于撕掉自己身上“传统地产商“的标签,转而以”文旅“的态度示人,并开启了积极的”卖卖卖“地产项目反哺文旅的模式。

  传统地产项目售卖最集中的年份,该归属于2018年。焦点地产新闻不完全统计,2018年全年,华侨城共计对旗下18家子公司股权和1个资产包进行了转让,华侨城股份、华侨城亚洲等均在被出售主体之列,这个数量是2017年的两倍有余。被转让的资产中,不乏位于北京、上海、深圳和成都等重点一二线城市核心地段的优质资产,通过股权的转让和资产的售卖,华侨城退出了这些项目的后续开发。

  时间轴拉得再长一些,华侨城“卖身”最为著名的事件,要追溯到2017年。2017年8月,华侨城宣布对前期摘得的丰台五块地项目公司49%的股权进行出售,受让方为泰禾集团,总代价7.34亿元;2018年1月,华侨城再次宣布出售剩余的51%股权,总金额56.8亿元,两次售卖行为,华侨城彻底“脱手”这块地产项目的开发。

  关于股权售卖所得资产的处置情况,华侨城曾给出过公开解释,即,“主要是为了加快现金回流,提高整体资产的周转效率,以在新的发展模式下实现企业高质量发展”。

  不同于地产项目“卖卖卖”的态度,在文旅项目上华侨城的态度则是“买买买”,同时通过“政商合作的模式”大力跑马圈地。过去三年,华侨城文旅项目在成都、重庆、西安、珠三角、长三角、京津冀等区域大力布局,文旅项目投资总额近万亿元,其中,项目投资超百亿元的大型文旅项目30余个。

  仅在2019年上半年,华侨城宣布投资的多个新计划中,文旅综合类占比达到70%,文旅项目超过15个,累计投资金额就接近1800亿,焦点地产新闻就此进行了简单的盘点:

  6月10日,华侨城底价5.74亿摘得广州增城区白水寨创意山水文旅小镇旅馆用地,预计投资不低于15亿元;

  5月16日,华侨城在深汕合作区为小漠文旅小镇举行启动仪式,该项目的总投资高达千亿;

  1月9日,华侨城华南集团与东莞道滘镇签订框架协议,合力打造东莞水乡道滘特色小镇项目,总投资约300亿元;

  另外,今年以来,在广东阳江市阳西县、广东清远市阳山县、山东临沂等区域也都有华侨城的文旅项目布局,具体业态涉及文化旅游、住宅、酒店、主题商业、生态休闲、康养等多个方面,且不乏大投资额度项目。

  文旅项目回款周期长、运营维护困难是业内共识,华侨城通过传统地产售卖所获得的资金,或不能完全覆盖其激进文旅扩张背景下的债务压力。华侨城年报显示,截至2018年年底,华侨城A的总负债为2170.05亿元,同比增长约650亿元。负债率也呈现逐年递增的趋势,2015年-2018年,华侨城的负债率分别为63.41%、67.12% 、69.89%和73.77%,小幅上涨。

  净负债率方面,中信建投研报显示,2018年末华侨城A净负债率较2017年增加31.5个百分点,达84.3%。而同时期内,房地产领域内规模更大的万科2018年净负债率只有30.9%,碧桂园也仅有49.6%,均低于华侨城,某种程度上说,“卖与买”的断点,甚至加深了华侨城A的债务压力。

  回款慢的问题尚未完全破解,运营模式单一的问题接踵而来。近些年来,华侨城的文旅IP、花费重金打造的欢乐谷项目被频繁诟病“无趣”,旗下几个主力公园的收入和接待人数也出现了不同程度的下滑,也是华侨城新的值得头疼的问题。

  华侨城A债券跟踪评级报道显示,2016-2017年,华侨城北京欢乐谷的游客接待人次为365万和341.63万,分别下滑2.4%和6.4%,门票收入也从2015年的3.84亿元降至2017年的3.22亿元。竞品的崛起也为欢乐谷带来了压力,2021年,北京环球影城即将开门营业,业内人士担心,“这也将分流部分欢乐谷的游客“。

  上海欢乐谷也面临了竞争的压力。2016年上海迪士尼乐园开业,同年,上海欢乐谷当年的游客减少了5万人次,之后,通过游乐项目的更新及运营模式的转变,这一数字在2017年上涨至300万人次,但门票收入却与2016年持平,仍为3.4亿元。

  “标准化”一直是欢乐谷的优势,如今这一优势也被频繁诟病。作为标准化建造的娱乐项目,欢乐谷在很多城市都呈现了“千篇一律”的面貌,很难形成跨区域的运营联动,带来新的创收。

  酒店项目也成为了需被关注的对象。焦点地产新闻查询发现,目前华侨城A旗下的14家酒店,尽管业态全面,但入住率偏低,以新开的上海宝格丽酒店为例,这一华侨城重金布局的高档酒店,2018年的平均房价为4905.49元/间/晚,入住率仅52.42%。

  旅游综合收入在集团总收入中的占比下降。年报显示,2016年至2018年,旅游综合收入在华侨城A总收入中的比重从45.11%降至40.83%,下降近5%,近三年,作为华侨城转型“文化+旅游+新型城镇化”的营收回归期,其回归的成绩还有待提升。

  中国主题公园研究院院长林焕杰表示,作为国内文旅行业的巨头,又是知名央企,华侨城在资金上原本没有太大压力,但是近些年,华侨城加大了企业发展的战略部署,急速扩大投资,战线遍布大江南北,资金需求增大,加之近些年国内大型房地产企业纷纷转型开发文旅项目,同质化项目严重,也为华侨城带来运营压力。

  转型盈利的蛋糕还未来得及细细品尝,运营上的困难反而开始显现,重金布局的文旅大IP能否“兜住”2000多亿的负债?或是央企文旅地产一哥需要重点思考的问题。返回搜狐,查看更多